Die Werte von Industrieimmobilien befinden sich auf einem Rekordhoch, aber die steigende Inflation und ein prognostizierter wirtschaftlicher Abschwung drohen ab Sommer 2022 die Verkaufspreise für Logistikimmobilien in ganz Europa zu senken. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Vermögenswerten aufgrund eines Mangels an investierbaren Produkten groß. Otis Spencer, Chief Investment Officer von P3, beschreibt ein Rezept für den Geschäftserfolg an diesem Wendepunkt
Warum werden sinkende Werte für Industrieimmobilien prognostiziert?
Was wir jetzt sehen, ist, dass sich der Markt aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit und des erwarteten Gegenwinds, auf den wir zusteuern, einschließlich Inflation, höherer Finanzierungskosten und einer Phase geringen Wachstums, bewegt. Daher haben die Eigentümer die begründete Vermutung, dass ihr Vermögen in sechs Monaten weniger wert sein wird als das, was sie sich jetzt sichern können.
Ein wichtiger Indikator für diesen Trend sind die Anleiherenditen. Wir sehen, dass die Anleiherenditen steigen, weil die Anleger aufgrund der zunehmenden wirtschaftlichen Unsicherheit höhere Renditen verlangen. Das hat mit Immobilien zu tun, weil es eine langfristige Korrelation zwischen Anleihe- und Immobilienrenditen gibt; sie wachsen im Gleichschritt. Anleihen sind eine sichere Anlage, und die Immobilienrenditen sind von ihnen abgekoppelt.
Für Investoren gibt es einen Angebotsmangel in Verbindung mit einer starken Nachfrage. Wir befinden uns also an einem Wendepunkt bei den Vermögenswerten. In diesem Zusammenhang gibt es ein Zeitfenster, um von den sehr attraktiven Preisen zu profitieren, von denen die Eigentümer glauben, dass sie sie bekommen können. Aber dieses Zeitfenster schließt sich, da die Anleiherenditen steigen.
Wie aber können Eigennutzer auf Kapital zugreifen, das in Ziegeln und Mörtel gebunden ist, ohne ihren Betrieb ernsthaft zu stören?
Wir beobachten in den Ländern, in denen wir tätig sind, ein steigendes Interesse an Sale-and-Leaseback-Transaktionen. Ein Sale-and-leaseback ist eine Transaktion, bei der ein Eigennutzer eine Immobilie an einen Käufer verkauft und dann als Mieter des neuen Eigentümers, der zum Vermieter wird, im Gebäude bleibt. Auf diese Weise kann erhebliches Kapital freigesetzt werden, was für Eigennutzer attraktiv ist, die sich auf ihr Geschäft konzentrieren und erkennen, dass die Immobilie für einen potenziellen Käufer einen gewissen Wert hat. Für Investoren ist es eine Möglichkeit, bei knappem Angebot Zugang zu hochwertigen Objekten zu erhalten.
Was macht Sale-and-leaseback zu einer guten Option?
Sale-and-lease-back ist eine Möglichkeit, viel Liquidität zu schaffen, die es Eigennutzern ermöglicht, von einem Markt zu profitieren, in dem ihre Vermögenswerte so stark an Wert gewonnen haben. Sie haben vielleicht eine bessere Verwendung für dieses Kapital, anstatt es komplett in Immobilien zu binden. Vielleicht ist es besser, dieses Kapital für das Unternehmen freizusetzen, indem es z. B. in neue Ausrüstungen oder andere Modernisierungen investiert wird. Auf der Investorenseite sind Sale-and-lease-back-Transaktionen ein Weg, um profitable Wachstumsziele zu erreichen.
Was sind einige Merkmale einer guten Mieter-Vermieter-Beziehung?
Es geht darum, den neuen Mietvertrag so zu strukturieren, dass er für beide Seiten vorteilhaft ist und die Ziele sowohl des Verkäufers als auch des Investors erreicht werden. Ein Eigennutzer möchte nicht, dass ein Händler auftaucht und ein Geschäft strukturiert, bei dem es darum geht, das Objekt schnell wieder zu verkaufen. Das wird den Prioritäten des Eigentümers wahrscheinlich nicht gerecht. Daher sollte ein Eigennutzer sorgfältig abwägen, ob ein potenzieller Käufer das Interesse und die Fähigkeit hat, ein hochwertiger Vermieter zu sein, der letztlich gut für sein Geschäft ist.
Käufer, die in der Lage sind, als hochwertige Vermieter aufzutreten, legen häufig den Schwerpunkt auf die Lage und die Möglichkeiten zur Verbesserung der Qualität des Objekts und des Vertrags. So hat P3 vor kurzem ein Sale-and-Leaseback-Geschäft für eine Logistikimmobilie im niederbayerischen Straubing mit einer Mietfläche von 41 600 Quadratmetern abgeschlossen. Wir planen dort die Installation von Sonnenkollektoren und Ladestationen für Elektrofahrzeuge.
Wenn sich ein Objekt an einem Standort befindet, der eine Erweiterung zulässt, verfügt der Vermieter möglicherweise auch über interne Entwicklungskapazitäten, die dem neuen Mieter helfen, seine physische Präsenz zu erweitern, wenn er dies wünscht.
Ein ASTI (Above Standard Tenant Improvement) ist ein weiteres Merkmal, bei dem der Vermieter Verbesserungen an einer Immobilie für den Mieter finanziert. Eine ASTI passt gut zu einem Sale-and-Leaseback-Geschäft, da der Mieter die Verbesserungen nicht mit dem Erlös aus dem Verkauf seines früheren Standorts finanzieren muss. Bei P3 können wir zum Beispiel Kapital für die Verbesserung einer Einrichtung bereitstellen, nicht nur für deren Kauf. Die Nutzer wissen, dass wir mit ihnen zusammenarbeiten können, um ihr Wachstum auf diese Weise zu fördern.
Sind Sale-and-lease-back-Geschäfte einfach oder kompliziert zu handhaben?
Das hängt von den beteiligten Parteien ab. Wenn ein Käufer bei einer Bank eine Finanzierung beantragen muss, kann das Monate dauern. Ein typischer fremdfinanzierter Käufer muss sich Mittel beschaffen, entweder von einer Bank oder von Investoren, was die Komplexität und den Zeitaufwand für den Abschluss der Vereinbarung erhöht. Für Eigennutzer, die eine Sale-and-Leaseback-Transaktion in Erwägung ziehen, ist ein hundertprozentiger Eigentümer ideal, da er Sicherheit bei der Durchführung bietet und im Vergleich zu Käufern, die eine Fremdfinanzierung benötigen, in der Regel einen kürzeren Bearbeitungszeitraum hat.
Bei P3 beispielsweise sind wir bei der Kapitalbeschaffung nicht von Dritten abhängig, was sich aus unserem hundertprozentigen Shareholder und unserer Erfolgsbilanz ergibt. Das liegt daran, dass Eigenkapitalkäufer keine Bedingungen von Banken auferlegt bekommen, so dass der Verkäufer sicher sein kann, dass der Käufer seinen Teil des Geschäfts erfüllt.