Nachdem P3 einen neuen Rekord für abgeschlossene Entwicklungen aufgestellt hat, sagt David Marquina, Chief Development Officer für Europa, dass das Verständnis der Kunden störende Einflüsse reduziert.
Wie war der Stand der Dinge in der europäischen Logistik Ende des Jahres 2022?
Im Wesentlichen war es ein Jahr, das von geringer Vorhersehbarkeit geprägt war und in dem es schwer war - und immer noch ist - zu erkennen, was als nächstes kommt. Der Markt wurde durch viele störende Einflüsse beeinträchtigt, darunter steigende Kosten für Grundstücke und Baumaterialien, gestörte Lieferketten, Inflation und in einigen Märkten Material- und Arbeitskräftemangel - die Liste ließe sich fortsetzen. Infolgedessen mussten einige Kunden ihre Strategien anpassen und zogen sich aus einigen Expansionsprojekten zurück, was den Druck auf Entwickler wie uns noch erhöhte.
Trotz alledem haben wir bei P3 im Jahr 2022 mit fast 594.000 Quadratmetern fertiggestellter Entwicklungsprojekte einen neuen Unternehmensrekord aufgestellt. Es gibt also auch Positives, nicht zuletzt der Logistikmarkt selbst, der sich weiterhin als widerstandsfähig erweist und eine günstige langfristige Nachfrage aufgrund des E-Commerce aufweist. Wir haben eine wirklich niedrige Leerstandsquote, wahrscheinlich ein Rekordtief mit einer Belegung von 98 % - wie andere Akteure zu dieser Zeit. Außerdem sind die Baukosten in letzter Zeit nicht mehr gestiegen, sondern leicht gesunken, was positiv ist und sich hoffentlich fortsetzen wird. Warum der Rückgang der Kosten? Einige Marktteilnehmer haben beschlossen, sich aus den Märkten zurückzuziehen und eine abwartende Haltung einzunehmen, so dass wir uns in einer Situation befinden, in der nicht so viele neue Projekte anlaufen, was die Baukosten nach unten treibt.
Wie sieht Ihre Pipeline für 2023 bisher aus?
Wir haben das Jahr erfolgreich mit der Übergabe eines Build-to-Suit-Projekts (BTS) mit einer Fläche von mehr als 29.000 m² an die Groupe CAT in Spanien begonnen. Derzeit befinden sich europaweit 355.000 m² im Bau, nachdem im Jahr 2022 mit der Entwicklung von 382.000 m² begonnen wurde, was vor allem aufgrund der bereits erwähnten Störung unter unserem Durchschnitt liegt.
In Nordfrankreich bauen wir derzeit ein neues Logistikzentrum auf dem bisher größten von unserem französischen Team erworbenen Grundstück. Es ist unser erster Multi-Warehouse-Park in diesem Land, und nach seiner Fertigstellung wird P3 Laon drei Logistikimmobilien mit einer Fläche von 130.000 m² umfassen. In Polen entwickeln wir derzeit insgesamt 163.000 m² an fünf Standorten, während wir in der Tschechischen Republik bis Mitte 2023 70.000 m² spekulative Flächen an drei Standorten fertigstellen wollen. Auch in Deutschland stehen wir kurz vor dem Start von zwei Projekten mit einer Gesamtfläche von 173.000 m², zusätzlich zu einer 39.000 m² großen Industriebrache, die derzeit in der Nähe von Stuttgart neu erschlossen wird.
Wie wichtig sind spekulative Entwicklungen für P3 im Vergleich zu BTS?
Wir haben bei P3 eine starke Bilanz bei spekulativen Entwicklungen, die es uns ermöglichen, schneller auf die hohe Flächennachfrage am Markt zu reagieren. Von den 355.000 m², die wir derzeit entwickeln, sind 83 % spekulativ. Der Schlüssel liegt darin, in strategisch günstig gelegene Standorte zu investieren, die der Nachfrage der Kunden entsprechen. Es gelingt uns, die meisten unserer spekulativen Projekte noch während des Bauprozesses vollständig zu vermieten.
Dennoch kann ein BTS für Bauherren attraktiver sein als eine spekulative Entwicklung, für die man sehr gute Argumente in Bezug auf Grundstückspreis, Standort, künftigen Mietwert usw. braucht. Wenn man einen Kunden hat, der ein BTS will, werden diese Faktoren dagegen minimal. Oft sind die Gemeinden am meisten daran interessiert, einen Bauträger zu wählen, der von Anfang an einen bestimmten Kunden mitbringt, um zu wissen, welches Geschäft er in der Gemeinde begrüßen wird. In solchen Fällen bevorzugen wir den BTS-Ansatz. Derzeit arbeiten wir mit mehreren Kunden an neuen Möglichkeiten, die auch einige größere Grundstückskäufe umfassen.
Der Umfang der Landbank von P3 wächst, warum ist das so?
Es stimmt, dass wir derzeit eine Landbank mit 1,9 Millionen Quadratmetern potenziell vermietbarer Fläche besitzen. Wenn man in den kommenden Jahren in der Lage sein will, Immobilien zu entwickeln, dann muss man sich jetzt um seine Landbank kümmern. Der Erwerb von Grundstücken ist ein langwieriger Prozess; er ist nicht mit dem Erwerb von Vermögenswerten vergleichbar, bei dem man eine ertragreiche Immobilie identifiziert, sie kauft und sie dann in sein Portfolio aufnimmt, um Erträge zu erzielen. Beim Land Banking dauert es lange, ein Grundstück zu sichern und sich mit Vorschriften, Bebauungsplänen, Genehmigungen usw. auseinanderzusetzen. Und natürlich muss es auch einen Kunden geben, damit sich das Ganze lohnt. Der gesamte Prozess kann bis zu vier Jahre dauern.
Jeder Markt ist in dieser Hinsicht anders, und manche haben mehr Land als andere. Polen zum Beispiel hat viel verfügbares Land und ist ein flacher Markt, hat aber ein schnelles Genehmigungsverfahren, was den Prozess effizient gestaltet. Dann gibt es Orte mit größerer Landknappheit und mehr Vorschriften und Beschränkungen, wie die Niederlande und Frankreich, wo das Genehmigungsverfahren besonders langwierig ist. Jeder Markt und jedes Geschäft ist spezifisch, so dass man ein sehr gutes Verständnis dafür entwickeln muss.