„Snažíme sa vyberať pozemky, ktoré sú už pripravené na výstavbu. Zároveň vynakladáme úsilie, aby naše sklady nenarušovali okolité prostredie; rozprávame sa a spolupracujeme s miestnymi úradmi, obcami a verejnými skupinami,“ hovorí riaditeľ výstavby CEE a CZ, Tomáš Kubín, zo spoločnosti P3 Logistic Parks.
V spoločnosti P3 pracuje 11 rokov a už rok a pol vedie oddelenie výstavby v regióne strednej a východnej Európy. S Tomášom sme sa rozprávali o tom, čo vie spoločnosť P3 ponúknuť, v čom vyniká, čo chystá do budúcna a prečo vníma svet trošku iným spôsobom v porovnaní s mnohými inými spoločnosťami.
Takže čo vlastne robí P3? Čo ju odlišuje od priemerných, každodenných, ničím nezaujímavých developerov nehnuteľností?
Nestaviame administratívne budovy, nákupné centrá či obytné budovy: sústreďujeme sa výlučne na priemyselné nehnuteľnosti. Tieto môžu mať širokú škálu použití. Konkrétne staviame unikátne sklady, výrobné a čiastočne aj obchodné priestory; v závislosti od lokality môže ísť aj o maloobchodné sklady. Jedným z vynikajúcich príkladov je komplex P3 Prague Horní Počernice, kde nájdete všetko – od čistých skladov s rozlohou 50 000 m2, až po malé jednotky, kde si môžete nakúpiť krmivo pre psy, vyzdvihnúť práčku alebo dokonca kúpiť kvety, a to hneď vedľa výrobného priestoru, kde sa napríklad vyrábajú rôzne druhy plastových trubiek. Takže aj keď je naše zameranie užšieho charakteru, možnosti využitia sú naozaj široké.
To je zaujímavé. Ale priznajme si, že úzke zameranie sa môže ľahko rovnať nudnému zameraniu, a to najmä v dnešnom rýchlo sa meniacom svete. Ako sa podľa vás bude toto odvetvie meniť a čo robí spoločnosť P3 preto, aby s ním udržala krok?
Inovácie a moderné riešenia zvyčajne dorazia do odvetvia priemyselných nehnuteľností o niečo neskôr. Aj napriek tomu však chápeme dôležitosť zavádzania nových technológií, avšak len vtedy, ak dávajú ekonomický zmysel a účinne slúžia potrebám našich klientov popri súčasnom skvalitňovaní našich budov. Preto sa snažíme zabezpečiť, aby naše budovy boli nielen ekologicky udržateľné, ale aj v harmónii s dnešnými rýchlo sa meniacim svetom, a aby ich prevádzka bola tiež ekonomicky životaschopná. Našou snahou je zlepšovať štandardy v tejto oblasti, hoci sa tak deje len s malými krokmi vpred.
Môžete uviesť konkrétne príklady?
Myslím si, že najviditeľnejším príkladom je výmena starých žiaroviek a sodíkových výbojok za LED osvetlenie, ktoré je dnes už štandardným riešením. Následne sa môžeme pohrať s riadiacimi systémami a robiť ich sofistikovanejšími, resp. skúšať rôzne druhy diód pre interiérové aj exteriérové použitie. A čo viac, dá sa pomerne ľahko vypočítať a dokázať, že tým dosiahneme značné úspory. Ďalším príkladom sú tepelnoizolačné vlastnosti budov. Sme jediná spoločnosť, ktorá štandardne používa špeciálny typ nakladacej rampy, u ktorej sa sekčná brána pohybuje dopredu a je v priamom kontakte s vonkajšou zástenou alebo izolovanou časťou pod nakladacou rampou. Táto konštrukcia bráni veľkým tepelným stratám počas nakládky a vykládky, pretože bráni prieniku studeného vzduchu dovnútra.
Ako sa rozhodujete, kde budete stavať?
Pridržiavame sa pomerne konzervatívnej stratégie. Zameriavame sa na výbornú dostupnosť našich lokalít, v najlepšom prípade blízko hlavných diaľničných sietí. Snažíme sa čo najviac obmedziť akékoľvek možné dopady na okolité obytné zóny. Samozrejme, načúvame taktiež požiadavkám našich klientov, ktorí zvyčajne predstavujú veľké logistické firmy vytvárajúce si svoju vlastnú distribučnú sieť pre čo najlepšiu distribúciu tovarov svojim klientom.
Čo sa týka priemyslu, vyberáme si lokality spojené s priemyselnými zónami, ktoré majú zvyčajne dobré napojenie na cestnú sieť a verejnú dopravu. Môžeme to vidieť v Mladej Boleslavi, kde existuje veľa výrobných spoločností napojených na automobilové závody Škoda. Naša voľba teda závisí aj od dopravných tepien a od priemyselných centier.
Spomínali ste, že nechcete obťažovať miestnych obyvateľov. Také niečo nepočúvame často v našom chamtivom svete, kde sklady rastú ako huby po daždi...
Áno, venujeme tomu pozornosť – nechceme stavať bezohľadným spôsobom. Našou filozofiou je stavať na miestach, kde sa miestne úrady sami rozhodli, že v určitej lokalite chcú mať logistickú alebo priemyselnú zónu. Obce si vytvárajú vlastné územné plány a my sa nimi jednoducho riadime. Takže sa nevnucujeme do miest, kde nás nechcú – práve naopak. Navyše, snažíme sa kupovať pozemky, na ktoré už bolo vydané minimálne územné rozhodnutie, a stavať na miestach, kde sú miestni obyvatelia informovaní o nadchádzajúcej výstavbe a jej rozsahu. Ideme za nimi a pýtame sa: kúpili sme tieto pozemky a ideme stavať – čo môžeme urobiť pre to, aby sme vám urobili život lepším?
Takže sa nezaujímate o areály bývalých priemyselných podnikov (brownfield a blackfield), aby ste do takýchto opustených lokalít vrátili život?
Naopak, veľmi sa o nich zaujímame. Napríklad v Nemecku máme viacero dokončených projektov tohto druhu. Časom tento trend dorazí aj do Českej republiky a do celého väčšieho regiónu strednej a východnej Európy. Všetko záleží na tom, aké lokality sú k dispozícii, a ako je spoločnosť (ne)ochotná nechať zastavať existujúcu poľnohospodársku pôdu. Jedného dňa príde chvíľa, kedy bude všetko voľné miesto už obsadené a projekty obnovy bývalých priemyselných areálov (brownfield) začnú byť zaujímavejšie. Ale aj v Českej republike existujú regióny, kde už v podstate nehľadáme nič iné.
Ako prebieha proces výstavby?
Rýchlo. (zdvorilý a trochu skrytý úsmev) Ako som už povedal, vyberáme si lokality, ktoré sú čo možno najviac pripravené, vrátane uvedených povolení. Preto sme schopní začať stavať veľmi rýchlo: akonáhle dohodneme podmienky obchodu s novým klientom a podpíšeme nájomnú zmluvu, môžeme začať okamžite stavať. Iní v tomto bode ešte len začínajú rokovať. Kým však získajú stavebné povolenie môže veľmi ľahko uplynúť aj jeden rok. To je dôvod, prečo dávame prednosť lokalitám, kde už bolo všetko vyriešené.
Ako prebieha proces výstavby?
Veľmi široké, až takmer nekonečné. Napríklad: našim zákazníkom sa nedávno stala technologická spoločnosť pracujúca vo virtuálnej realite – nikdy by som nepovedal, že v našich skladoch budeme mať niečo také. Úplne vážne. Samozrejme, väčšina našich klientov sú veľké nadnárodné logistické spoločnosti, nasledované výrobnými podnikmi, a to v závislosti od lokality, ako som už vysvetlil vyššie.
Môžete niektoré vymenovať?
Spravili sme naozaj pekný projekt pre VF Corporation: sklad na mieru o rozlohe 60 000 m2. Ich názov vám možno veľa nehovorí, ide však o spoločnosť zastrešujúcu množstvo veľmi dobre známych a populárnych značiek odevného priemyslu, ako napríklad The North Face, Timberland alebo Vans. Celý sklad s rozlohou 60 000 m2 je určený výhradne pre značku Vans. Projekt bol zaujímavý v tom, že bol prispôsobený na mieru požiadaviek klienta: od výšky budovy, až po jej interiérové vybavenie a telocvične, jedálne pre 700 osôb a prepracovaný mezanínový systém dopravníkových pásov, ktoré si nainštalovali sami. Podľa mňa ide o jednu z najmodernejších logistických budov v Českej republike, ktorá bola tiež vyhodnotená ako „Veľmi dobrá“ podľa certifikácie BREEAM.
Máme tiež bohaté skúsenosti s projektmi pre veľké logistické spoločnosti ako sú DHL alebo FM Logistic. V Poľsku sme začali s výstavbou skladov pre Pepsi a XXXLutz. V Rumunsku máme veľký centrálny sklad pre Carrefour. A nemal by som zabudnúť ani na veľmi zaujímavé sklady pre Lamborghini & Ducati alebo Airbus.
A čo sa týka udržateľnosti budov a ich vplyvu na životné prostredie v čase, keď dosiahnu koniec svojej životnosti? Venujete tomuto aspektu pozornosť už počas fázy výstavby?
Rozhodne tomu venujeme pozornosť. Výhodou skladov je to, že sa dajú relatívne ľahko recyklovať. Je tam veľa betónu, čo je prírodný materiál s možnosťou ľahkého spracovania a rôzneho opätovného použitia. Sú tam aj fasádne obklady z minerálnej vlny, ktoré takisto nie je problém zrecyklovať. Podľa môjho názoru je relatívne ľahké recyklovať sklady, najmä v porovnaní s kancelárskymi budovami alebo nákupnými centrami. Pravda je taká, že to už zažívame v Nemecku, kde približne polovica projektov zahŕňa demoláciu existujúceho starého skladu a výstavbu nového. Zisťujeme, že demolácia nie je žiadny mimoriadne náročný proces.
Kam podľa vášho názoru smeruje toto odvetvie? Ako bude vyzerať o 30 alebo 50 rokov?
Ak sa pozrieme na to, čo sa bude diať v najbližších rokoch, tak sa nazdávame, že dôjde k nárastu „mestskej logistiky“. Veľké centrá sa pravdepodobne presunú mimo obytných oblastí a distribúciu preberie menšia logistika. Dnes sme všetci zvyknutí na to, že ak niečo kúpime na internete, chceme to mať dodané najlepšie v ten istý deň. Také niečo sa veľmi ťažko dosahuje bez menších, flexibilnejších logistických centier priamo začlenených do infraštruktúry miest a obcí.
V Spojených štátoch alebo v Ázii už môžeme vidieť stúpajúcu tendenciu budovať centrá tohto typu. Čím menej pozemkov je k dispozícii, tým cennejšími a drahšími sa stávajú. A tým aj úmerne pribúdajú skladom nadzemné podlažia.
A čo sa týka vzdialenejšej budúcnosti, dokážem si predstaviť sklady postavené pod zemou a obsluhované ultra rýchlymi chrbticovými transportnými kanálmi, ako je napr. dopravný systém Hyperloop.
PÄŤ DÔVODOV PREČO JE SPOLOČNOSŤ P3 LÍDROM V EURÓPE
Tomáš Kubín zhrnul päť najväčších výhod, ktoré dostali spoločnosť P3 na vrchol jej odvetvia:
1. SILNÍ PARTNERI
Naše sklady vlastníme a prevádzkujeme. Takže už hneď od začiatku smeruje náš výhľad do ďalekej budúcnosti. Nezaujímame sa len o lokalitu, ale aj o kvalitu výstavby. Aj z tohto dôvodu využívame len stabilných a osvedčených generálnych dodávateľov, o ktorých vieme, že tu budú s nami aj niekoľko desaťročí. Máme sofistikované kontrolné systémy vo forme technických investorov a „profesijnej hodnotiacej skupiny“ zloženej z medzinárodných odborníkov, ktorí sa tiež starajú o to, aby všetko prebiehalo v súlade s našimi stručnými a rozličnými technickými štandardmi, ktoré sa líšia podľa lokality.
2. VYHODNOCOVANIE DODÁVATEĽOV
Okrem spolupráce s generálnymi dodávateľmi hodnotíme a schvaľujeme aj ich subdodávateľov. Títo subdodávatelia sú pod neustálym dohľadom. Ak zistíme, že nám z akéhokoľvek dôvodu nevyhovujú, alebo ak ich práca nie je dostatočne dobrá, máme právo požadovať ich nahradenie. Navyše, už s nimi znovu nepracujeme na žiadnych nových projektoch.
3. NEHNUTEĽNOSTI VLASTNÍME
Existujú developeri, ktorí chcú postaviť a predať so ziskom bez toho, aby sa o nehnuteľnosť následne starali. My takto nepracujeme: staviame s dlhodobou víziou a nechávame si naše budovy počas celého ich životného cyklu. To je aj dôvod, prečo venujeme pozornosť kvalite už vo fáze návrhu – my sme tí, ktorí budú musieť neskôr zaplatiť za akékoľvek chyby alebo úpravy.
4. MÁME VLASTNÝ TÍM
Predchádzajúci bod súvisí s našou vlastnou správou majetku, čo je tím, ktorý sa stará o naše budovy. Ide o našich vlastných ľudí, takže za týmto účelom nepotrebujeme najímať žiadne externé firmy. O sklady je vďaka tomu postarané najlepšie, ako sa dá, pretože naše sklady máme jednoducho radi.
5. DOBRÉ LOKALITY A RÝCHLA VÝSTAVBA
Uprednostňujeme lokality, ktoré už majú vydané minimálne územné rozhodnutie. To prináša určitú právnu istotu, že sa náš projekt zrealizuje. Zároveň máme istotu aj čo sa týka jeho načasovania, čo znamená, že vieme, čo môžeme klientovi ponúknuť a držíme sa toho. Spolupracujeme tiež s najväčšími a najdôveryhodnejšími generálnymi dodávateľmi, ktorí do každého projektu prinášajú vysokú úroveň kvality a systémový prístup.