“staramy się wybierać grunt już gotowy pod budowę. dbamy o to, aby nasze magazyny nie szkodziły okolicznym terenom; rozmawiamy i współpracujemy z władzami lokalnymi, gminami i społecznością lokalną,” mówi Tomáš Kubín Head of Construction CEE w P3 Logistic Parks .

W P3 pracuje już 11 lat, od półtora roku odpowiada za dział budownictwa w Europie Środkowej i Wschodniej. Rozmawialiśmy z Tomášem na temat tego, co P3 ma do zaoferowania, czym się wyróżnia, co przyniesie przyszłość oraz dlaczego podchodzi on do świata nieco inaczej niż wiele innych osób

co WŁAŚCIWIE robi P3 i czym odróżnia się od innych deweloperów?

Nie zajmujemy się budowaniem obiektów administracyjnych, centrów handlowych ani budynków mieszkalnych. Koncentrujemy się wyłącznie na nieruchomościach przemysłowych, które mogą mieć szeroki zakres zastosowań. Budujemy unikalne magazyny oraz powierzchnie produkcyjne i częściowo handlowe - w zależności od lokalizacji mogą to być magazyny dla branży detalicznej. Doskonałym przykładem jest kompleks P3 Prague Horní Počernice, w którym można znaleźć wszystko, od „tradycyjnych” magazynów o powierzchni od 50 000 m2  do małych jednostek, w których można kupić karmę dla psa, pralkę lub nawet bukiet kwiatów, a tuż obok znajduje się przestrzeń produkcyjna, w której na przykład produkuje się wszelkiego rodzaju rury z tworzyw sztucznych. Tak więc, mimo że koncentrujemy się na dość wąskim zakresie biznesowym, to możliwe zastosowania naszych obiektów są naprawdę różnorodne.

Ciekawe. Ale powiedzmy to sobie otwarcie - ograniczony i nudny to czasami synonimy, szczególnie w dzisiejszym szybko zmieniającym się świecie. Jak więć zmienia się branża i co robi P3, aby nie zostać z tyłu?

Do branży nieruchomości przemysłowych innowacje i nowoczesne rozwiązania zawsze trafiają nieco później niż do innych sektorów rynku. Mimo to rozumiemy, jak ważne jest wdrażanie nowych technologii - lecz jedynie wtedy, gdy mają one sens ekonomiczny i gdy skutecznie zaspokajają potrzeby naszych klientów, a jednocześnie, gdy korzystają na tym nasze budynki. Dlatego dbamy o to, aby nasze inwestycje były nie tylko przyjazne dla środowiska, ale także dostosowane do prędko zmieniających się czasów oraz by ich eksploatacja była opłacalna w sensie ekonomicznym. Staramy się poprawiać standardy w tej dziedzinie, chociaż odbywa się to małymi krokami.

Czy może pan podać nam konkretne przykłady? 

Myślę, że najbardziej zauważalnym przykładem będzie zastąpienie starych żarówek i lamp sodowych oświetleniem LED - jest to obecnie standardowe rozwiązanie. Po czymś takim możemy popracować przy systemach sterowania, żeby były one bardziej wyrafinowane, albo wypróbowywać przeróżne rodzaje diod stosowanych wewnątrz i na zewnątrz budynków. Co więcej, dość łatwo można obliczyć i wykazać, że przyniesie to znaczne oszczędności. Innym przykładem jest izolacja cieplna budynków. Jako jedyni wykorzystujemy w standardzie specjalny typ doku załadunkowego, w którym brama segmentowa przesuwa się do przodu i ma bezpośredni kontakt z fartuchem zewnętrznym lub izolowaną częścią pod dokiem. Taka konstrukcja zapobiega utracie ciepła na dużą skalę, co dzieje się podczas standardowego ładowania i rozładunku, a także zapobiega wdmuchiwaniu do wewnątrz zimnego powietrza.


W jaki sposób podejmujecie decyzje o tym, gdzie budować?

W tym zakresie mamy dość konserwatywną strategię. Dużo uwagi przykładamy do tego, czy dane miejsce jest bardzo dobrze położone, najlepiej w pobliżu głównych sieci autostrad. W jak największym stopniu staramy się ograniczyć wszelkie niedogodności dla pobliskich stref mieszkalnych. Oczywiście wsłuchujemy się w wymagania naszych klientów - a zazwyczaj są to duże firmy logistyczne, które tworzą własne sieci w celu jak najlepszej dystrybucji towarów własnych klientów.

Jeżeli chodzi o przemysł, to wybieramy miejsca związane ze strefami przemysłowymi, gdyż zazwyczaj mają one dobre połączenia zarówno poprzez transport drogowy, jak i komunikację publiczną. Widać to dobrze w Mladej Boleslav, gdzie znajduje się wiele firm produkcyjnych powiązanych z zakładem motoryzacyjnym Skody.


wspomniał pan, że nie chcecie przeszkadzać lokalnym mieszkańcom. Takich rzeczy nie słyszy się zbyt często w drapieżnym świecie, w którym magazyny wyrastają z zawrotną prędkością...

Tak, zwracamy na to uwagę - nie chcemy budować bezmyślnie. Naszą filozofią jest inwestowanie w miejscach, w których władze miasta same zdecydowały, że chcą mieć w określonym miejscu strefę logistyczną lub przemysłową. Gminy tworzą własne plany zagospodarowania przestrzennego i my się po prostu do nich dostosowujemy. Nie chcemy być na siłę w miejscach, gdzie nas nie chcą - wręcz przeciwnie. Co więcej, staramy się kupować grunty, które mają już pozwolenia na budowę i w których mieszkańcy są poinformowani o tym, co chcemy w tym miejscu wybudować oraz jaka jest skala przedsięwzięcia. Jedziemy więc i pytamy ich: kupiliśmy tę działkę i zamierzamy na niej budować - ale co możemy zrobić, aby poprawić Waszą jakość życia?


więc nie interesują was tereny poprzemysłowe ani tereny typu "blackfield", na których wcześniej coś istniało, ale dziś musielibyście takie niefunkcjonujące obszary przywracać do życia?

Ależ nie, wręcz przeciwnie, jesteśmy nimi bardzo zainteresowani! . W Niemczech zrealizowaliśmy już wiele takich projektów. Z czasem przyjdą one i do Czech, i do całej Europy Środkowo - Wschodniej. Wszystko zależy od tego, jakie tereny będą dostępne. Kiedyś przyjdzie przecież dzień, gdy wszystkie wolne przestrzenie okażą się już zajęte, a wtedy tereny poprzemysłowe staną się bardziej interesujące. Ale nawet w Czechach są regiony, w których zasadniczo nie szukamy już więcej gruntów pod kolejne projekty.


jak przebiega proces budowy?

Szybko. Jak już powiedziałem, wybieramy lokalizacje, które są już w dużej mierze przygotowane, w tym mają wspomniane zezwolenia. Dlatego jesteśmy w stanie rozpocząć budowę bardzo szybko: tuż po wynegocjowaniu warunków z nowym klientem i podpisaniu umowy najmu. W takim momencie inni dopiero zaczynają negocjacje - często może minąć rok zanim zdobędą pozwolenie na budowę. Dlatego wolimy oferować lokalizacje, w których wszystko jest już uporządkowane.


kim są wasi klienci i jak szerokie jest ich spektrum?

Bardzo szerokie, wręcz nieskończone. Podam taki przykład: niedawno naszym klientem została : firma technologiczna zajmująca się wirtualną rzeczywistością  - wcześniej nigdy nie przyszłoby mi do głowy, że komuś takiemu będziemy wynajmować nasze magazyny. Naprawdę. Ale oczywiście większość naszych klientów to duże międzynarodowe firmy logistyczne oraz produkcyjne.


czy mógłby pan wymienić niektóre z nich?

Zrobiliśmy naprawdę ciekawy projekt dla VF Corporation: skrojony pod ich potrzeby magazyn o powierzchni 60 000 m2. Wielu osobom ich nazwa może niewiele mówi, ale jest to firma parasolowa bardzo znanych i popularnych marek z branży odzieżowej, takich jak The North Face, Timberland i Vans. Magazyn o powierzchni 60 000 m2 przeznaczony jest wyłącznie dla Vans. Obiekt był w całości przygotowywany zgodnie z wymaganiami klienta: poczynając od wysokości budynku po wyposażenie wewnętrzne, siłownie, stołówki dla 700 osób oraz zaawansowany system antresoli z pasami transportowymi, które klient sam zainstalował. Uważam, że jest to jeden z najnowocześniejszych budynków logistycznych w Czechach. W systemie certyfikacji „BREEAM” otrzymał ocenę „bardzo dobry”.

Mamy również bogate doświadczenie w wykonywaniu projektów dla firm logistycznych, takich jak DHL albo FM Logistic. W Rumunii posiadamy duży magazyn centralny Carrefour. Nie mogę też pominąć bardzo interesujących magazynów wybudowanych dla Lamborghini i Ducati czy dla Airbusa.


a co z trwałością budynków oraz z ich wpływem na środowisko na koniec okresu ich użytkowania? czy na to zwracacie uwagę podczas budowy?

Ależ oczywiście, zawsze bierzemy to pod uwagę! Zaletą magazynów jest to, że ich „recykling” jest stosunkowo łatwy. Jest w nich dużo betonu, który jest naturalnym materiałem, dającym się bardzo łatwo przetworzyć i ponownie użyć na wiele sposobów. Istnieją również powłoki fasadowe z wełny mineralnej, które również nie stanowią problemu w recyklingu. Recykling magazynów jest, moim zdaniem, stosunkowo łatwy, zwłaszcza w porównaniu z budynkami biurowymi lub z centrami handlowymi. Doświadczamy już tego na przykład w Niemczech. Tam mniej więcej połowa projektów wiąże się z wyburzeniem istniejącego starego magazynu i budową nowego - jak się okazuje, wyburzanie nie jest procesem szczególnie wymagającym.


w jakim kierunku pana zdaniem idzie branża? i jak będzie ona wyglądać za 30 lub 50 lat?

Patrząc na kilka najbliższych lat, sądzimy, że rozwinie się tzw. „logistyka miejska”. Duże centra prawdopodobnie odsuną się od obszarów mieszkalnych, natomiast dystrybucja zostanie przejęta przez logistykę wykonywaną w mniejszej skali. Dziś wszyscy jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że kiedy kupujemy coś w Internecie, to oczekujemy, że nasze zakupy będą dostarczone najlepiej jeszcze tego samego dnia. Coś takiego jest trudno osiągnąć bez mniejszych, bardziej elastycznych centrów logistycznych włączonych bezpośrednio w infrastrukturę miast.

W Stanach Zjednoczonych i w Azji zaznacza się już tendencja, by budować takie centra wzwyż. Im mniej jest dostępnych terenów, tym cenniejsze i droższe się one stają, dlatego też magazyny zwiększają liczbę swych kondygnacji.

Jeżeli chodzi o bardziej odległą przyszłość, to mogę sobie wyobrazić magazyny budowane pod ziemią i obsługiwane w systemie ultraszybkich szkieletowych kanałów transportowych, takich jak Hyperloop.

 


pięć powodów świadczących o tym, że p3 jest liderem w europie

Tomáš Kubín wymienia pięć najważniejszych elementów, dzięki którym P3 osiągnęło swoją szczytową pozycję:


1. SILNI PARTNERZY

Posiadamy nasze magazyny na własność i sami zajmujemy się ich zarządzaniem, więc od samego początku możemy planować wszystkie działania w długiej perspektywie.  Interesuje nas nie tylko lokalizacja, ale także jakość konstrukcji. Dlatego też korzystamy z usług tylko stabilnych i sprawdzonych generalnych wykonawców, o których wiemy, że będą z nami współpracować przez kilka dziesięcioleci. Dysponujemy zaawansowanymi systemami kontroli w postaci obecności inwestorów technicznych i „grupy wzajemnej oceny” złożonej z międzynarodowych ekspertów, którzy również sprawdzają, czy wszystko odbywa się zgodnie z naszymi założeniami i standardami technicznymi – różnymi w zależności od miejsca.


2. OCENA WYKONAWCÓW

Oprócz pracy z generalnymi wykonawcami, oceniamy i zatwierdzamy też ich podwykonawców. Podwykonawcy znajdują się pod naszym stałym nadzorem, a jeżeli stwierdzimy, że z jakiegoś powodu nie pasują do nas lub że ich praca nie jest tak dobra, jak powinna być, mamy prawo żądać ich zastąpienia innymi firmami. No i już nie współpracujemy z nimi przy nowych projektach.


3. JESTEŚMY WŁAŚCICIELEM TYCH NIERUCHOMOŚCI

Niektórzy deweloperzy pragną tylko z zyskiem budować i sprzedawać - bez zajmowania się daną nieruchomością. My jesteśmy inni: budujemy, mając na względzie długoterminową perspektywę oraz pozostajemy w naszych budynkach przez cały cykl ich życia technicznego. Dlatego w fazie projektowania tak dużą wagę przywiązujemy do jakości - bo to my poniesiemy konsekwencje wszelkich błędów lub zmian w przyszłości.


4. WŁASNY ZESPÓŁ

Z poprzednim punktem wiąże się to, że samodzielnie zarządzamy nieruchomościami, czyli mamy zespół, który zajmuje się budynkami. Dzięki temu nie musimy zatrudniać firm zewnętrznych. W rezultacie magazyny mają najlepszą możliwą opiekę, bo my nasze magazyny po prostu kochamy.


5. ATRAKCYJNE GRUNTY I SZYBKI PROCES BUDOWY

Preferujemy działki, które mają przynajmniej pozwolenie na budowę. Daje to pewność w sensie prawnym, że nasz projekt uda się tam zrealizować, a także łatwiej jest określić ramy czasowe. Wiemy więc, co możemy zaoferować klientowi i trzymamy się tego. Współpracujemy również z największymi i najbardziej godnymi zaufania wykonawcami generalnymi, co zapewnia wysoką jakość oraz metodyczne podejście do każdego projektu.