Ako nováčik v P3, zato odborník v danej oblasti s dlhodobými retial skúsenosťami, Christophe rozoberá význam prístupu orientovaného na zákazníka, ako nárast vo využívaní elektronického obchodu a mobilných zariadení pretvára retail a ako dáta a databázy typu blockchain spôsobujú prevrat v oblasti logistiky.



Rozumiete obchodným plánom a stratégiám značiek, ktoré by sa mali nasadiť v tomto rýchlo sa meniacom svete, a to vzhľadom na elektronický obchod, tempo a objem mobilného nákupu, logistiky poslednej míle, atď. Povedzte nám o týchto trendoch v retaili.

Časť toho, čo viem, pochádza z pozorovania správania zákazníkov. Po finančnej kríze v roku 2010 sa zvyky spotreby zákazníkov úplne zmenili, čo malo priamy dopad na retail a retailovú stratégiu.

Pokiaľ ide o retail či maloobchod, veľkou výzvou po roku 2010 je fakt, ako rýchlo sa v dnešnej dobe dostalo využívanie mobilných telefónov a mobilný/internetový predaj na prvú priečku informačných zdrojov medzi spotrebiteľmi. Pri prvých mobilných zariadeniach si ľudia niečo pozreli na telefóne a povedali si, „hm, toto vyzerá super, pôjdem si to kúpiť do obchodu“. Dnes, po 10 rokoch, je najväčšou výzvou v retaili prechod od modelu veľkých retailových predajní k modelu obchodov typu rýchleho vybavenia (tzv. rapid fulfillment store).

A týmto sa totálne zmenilo odvetvie maloobchodu. Zmenil sa tým spôsobom, ako obchod komunikuje so zákazníkmi, ako zákazníkov obsluhuje a ako sa riešia vzťahy so zákazníkmi. Veľa z týchto zmien sa týka dát a databáz typu blockchain. Tento posun smerom k ľuďom objednávajúcich si pomocou mobilov, predstavuje novú výzvu pre retailové značky. Ak chcú prežiť, musia zmeniť svoju logistickú stratégiu.


Môžete nám uviesť konkrétnejší príklad?

Jasné, spomínam si na nedávnu návštevu v jednom z francúzskych tzv. mega nákupných stredísk. Stredisko navštívi viac než 45 miliónov ľudí ročne. Nachádzajú sa tam viaceré bežné obchody vrátane obrovských potravín Auchan a hobby predajne Castorama. Prvý z nich pomaly zatvára a druhý je už na pokraji bankrotu. Dokazuje to len to, že dokonca aj tie najväčšie obchodné strediská sa musia prispôsobiť modernému spotrebiteľovi a ako maloobchodníci musia rýchlo prispôsobovať svoje obchodné stratégie.


Čo nás teda čaká?

Pred 50-timi rokmi išlo hlavne o obchodné strediská a nový obchodný model. Dnes to už nie je pravda. Značky sa musia poriadne zamyslieť nad tým, čo zákazník chce. Komu sa už len chce skočiť do auta a odšoférovať 45 minút do obchodného strediska na okraji mesta? Zákazníci chcú pohodlie, obľúbenú značku hneď za rohom. Znamená to nové formáty retailových obchodov a lokality a, úprimne povedané, rozlúčenie sa s dobou mega veľkých obchodných stredísk.


Takže ide o prístup zameraný na zákazníka? Počínajúc spotrebiteľmi, ktorí si môžu tovar rýchlo objednať na mobile a nechať si ho dodať až ku dverám, končiac so spotrebiteľom na prechádzke do centra mesta. Tým sa dramaticky mení aj povaha spoločností, s ktorými spolupracujete a ktoré podporujete?

Určite áno. Veľmi ľahko si môžeme predstaviť ako to ovplyvní logistické podniky. Logistika je predĺžená ruka ich obchodnej činnosti. Doprava tovaru k zákazníkovi v dnešnej dobe závisí hlavne od rýchlosti, lepšie povedané, od rýchlosti a dodacích časov. Značky musia pochopiť, že ak sa nevydajú správnym smerom, povedomie o ich značke klesne a ako podnik neprežijú. Znamená to, že sa musia zamerať nielen na kvalitu produktu, ale navyše aj umiestniť služby zákazníkom do centra ich záujmu a činnosti, a tým zabezpečiť rýchlu dodávku zákazníkom.


Ako sa tým mení dynamika priestorov fyzických skladov, ktoré budujete? Čo musia obsahovať, aby mohli slúžiť týmto konkrétnym a rýchlo sa meniacim potrebám, s vedomím, že táto dynamika práve teraz prebieha?

Najprv je potrebné poskytnúť viac skladových jednotiek pre platformy elektronického obchodu, t.j. mať správne množstvo produktov vždy po ruke. Vzniká tu potreba rozširovania veľkosti skladovacieho priestoru na 3 až 4 násobok oproti tomu, čo zvyklo byť štandardom. Ďalším ťažkým orieškom je pre nás to, ako využiť skladovaciu plochu v kontexte vlastnej schopnosti dodávať na trhy, ktoré obsluhujeme, či už v rámci mesta alebo mimo. Zjavne tu vzniká potreba strategicky umiestneného big boxu a tiež menších priestorov bližšie k centrám miest na zabezpečenie rýchleho vybavenia objednávok, bez ohľadu na platformu, konečnému zákazníkovi a na urýchlenie dodacích lehôt. Ak sa maloobchodníci riadia týmto myslením, dosiahnu takú logistiku, ktorá je v súlade s meniacim sa správaním, dopytom a očakávaniami spotrebiteľa.




Nedávno som čítal článok, v ktorom sa uvádza, že asi 60 % nových skladových developerských projektov dnes pozostáva zo zariadení o rozlohe medzi 50 000 až 250 000 m2, pričom značný úbytok rozlohy nastal v dôsledku potreby bližšej lokality k trhom, kde dosahujú vyšší obrat a lepší prístup k zákazníkom. Aj vy vnímate tento trend?

Ide o dva veľké trendy. XXL sklady/viacpodlažné sklady a budovy rôznych veľkostí, vedené v rámci logistických parkov resp. ako samostatne stojace budovy. Avšak len zopár prevádzkarov dokáže riadiť takéto plochy. Mnohé priemerné e-shopy a značky jednoducho nezvládajú správu týchto zariadení, a práve vtedy nastupujeme my. Daní prevádzkovatelia potrebujú logistických developerov, vlastníkov a správcov, ktorí im dokážu poskytnúť pružnosť, ktorú potrebujú.

V dnešnej dobe, v prípade mestskej logistiky, všetko závisí od tzv. „last-mile“ dodávky poslednej míle. Znamená to mať k dispozícii budovy v blízkosti centra mesta, resp. stredne veľké priestory od 5 - 10 000 m2 do 20 000 m2 so strategickou pozíciou. Retailové značky dnes čelia veľkej výzve v podobe rýchlosti dodania cez dodávateľské reťazce v celej dĺžke dodávky až po poslednú míľu, k zákazníkovi. Tu sa dostávame k diskusii o tzv. „Uberizácii“ odvetvia. Schopnosť rôznych spoločností, ktoré prevádzkujú svoju činnosť z rovnakých logistických stredísk, zdieľať medzi sebou prepravu s cieľom dosiahnutia lepšej hospodárnosti a rýchlosti v dĺžke „last-mile“ dodávky, či už ide o B2B alebo B2C zákazníkov.

Jedným takýmto príkladom sú IKEA a predajca tovarov pre domácich majstrov a domácnosti Leroy Merlin v Paríži. Obe spoločnosti otvorili hlavné predajne v centre Paríža a inovatívny dvojpodlažný logistický priestor o rozlohe 10 000 m2 hneď za Parížom, ktorý je určený k zásobovaniu týchto predajní. Avšak naozaj inovatívnou skutočnosťou ohľadom tohto projektu bolo to, že z dôvodu prepravy tovarov veľkých rozmerov ako sú postele, sedačky, dvere a iné, obe značky spojili zásobovanie týchto tovarov do oboch predajní v centre mesta. Spojením svojich síl pri doručovacej a reverznej logistike vytvorili skvelú hospodárnosť.

Toto nám naznačuje, čo sa stane bežným trendom o pár rokov, v porovnaní s tým, na aký druh logistiky sa pozeráme dnes. Znamená to viac budov rôznej veľkosti bližšie k centrám miest. A pôjde o úplne rozvratný efekt. Retailová stratégia sa dramaticky mení vďaka napredovaniu mobilného nakupovania a potreby dosiahnutia rýchlosti na udržanie si lojality zákazníkov.


Spomínali ste blockchainy. Povedzte mi viac o tejto koncepcii a čo predstavuje...

Táto koncepcia je celkom nová. Blockchain znamená zdieľanie strategických informácií naprieč celým dodávateľským reťazcom na získanie vyššej hodnoty. Napríklad spoločnosti Nestlé a Carrefour sa rozhodli, že u svojich dodávateľských reťazcov zavedú riešenie typu blockchain, aby rozšírili zákaznícku skúsenosť. Predstavuje to zdieľanie informácií o rýchlosti predaja Nestlé produktu v predajniach Carrefour a poskytnutie týchto informácií takým spôsobom, ktorý je viditeľný pre celý logistický reťazec, ako aj poskytnutie podrobností o produkte, jeho výrobe, zdroji, atď. Zákazník, ktorý si zakúpi produkt, prirodzene, ovplyvní skladovanie v predajniach Carrefour ako aj výrobné objemy spoločnosti Nestlé a celkový dodávateľský reťazec.


Takže sa to všetko vracia späť k výrobnému závodu?

Určite áno, pretože blockchain umožňuje, aby sa logistika zamerala na dopyt zákazníkov pomocou strategických informácií. Zahŕňa to informácie o sezónnej špičke nákupov, o počasí a ďalších rôznych scenároch, ktoré iné spoločnosti zvykli ponechávať oddelené a ktoré nezdieľali s distribučnými kanálmi. Stojíme na počiatku nového modelu, ktorý podnecuje tzv. „Uberizáciu“ prepravy a dodávateľských kanálov. Práve sa nachádzame na začiatku tejto závratnej zmeny, ktorú poháňajú dáta a technológie.

Kľúčom v tejto hre je získanie vedomostí o tom, ako možno organizáciu zmeniť na podporu procesu zákazníckych vzťahov, lebo zajtrajšok začína už dnes. Dodávka poslednej míle úplne mení potreby zákazníkov spoločnosti P3, keďže dopyt po rýchlej a účinnej dodávke je pre prežitie zásadná.

Teda začíname vnímať nárast dopytu po menších objektoch nachádzajúcich sa omnoho bližšie k centrám miest. Budovy o rozlohe medzi 1 000 m2 až 6-8 000 m2 na účely logistiky poslednej míle s veľkými logistickými strediskami o rozlohe 25 – 30 – 50 000 m2, ktoré sa nachádzajú v o niečo väčších vzdialenostiach. Ide vlastne o znásobovanie lokalít pre „last-mile“ dodávky.

V skratke, po finančnej kríze v období od 2010 po súčasnosť dopyt po mobilnej spotrebe, prostredníctvom dát a správy dát, úplne zmenil tvorbu hodnoty u zákazníkov spoločnosti P3. Marža sa momentálne tvorí cez schopnosť rýchlej dodávky zákazníkom. Pre logistických developerov a správcov to predstavuje fantastickú príležitosť, lebo tu vzniká väčšia potreba priestorov, pričom v odvetví pôsobí omnoho viac dodávateľských spoločností. Po prvýkrát môžeme hovoriť o plnej integrácií logistiky a retailu.




Môžeme teda uviesť, že druh konečnej hodnoty, ktorú dnes prinášate svojim zákazníkom, je akési základné, hlboké porozumenie týchto rýchlo sa meniacich trendov v retaili a akým spôsobom ovplyvňujú ich obchodné činnosti?

V skutočnosti sa spoločnosť P3 zaoberá tým, ako vybudovať objekty pre svojich nájomcov a ako im dodať čo najvyššiu hodnotu. Riadime sa čisto potrebami našich zákazníkov. Ako dlhodobí investori, developeri a správcovia aktív skladových nehnuteľností sme schopní ponúknuť našim zákazníkom jasnú konkurenčnú výhodu. Výzvou je to, ako by naši zákazníci mali obslúžiť svoj trh a prispôsobiť sa zmene, ktorú rozpútal mobilný nákup. Dnes sa pozeráme len na špičku ľadovca toho, čo sa ukáže ako úplne rozvratná zmena v spôsobe akým retail obchoduje a jeho meniace sa potreby v oblasti logistiky.


V P3 už pôsobíte niekoľko mesiacov, zažili ste nejaký úspech počas svojho pôsobenia vo Francúzsku?

Po prvé, máme zákazníkov, ktorí sú našej spoločnosti P3 lojálni. Ide o veľkú poctu pre naše tímy správy nehnuteľností, ktorých ľudia sa v plnej miere sústredia na potreby a požiadavky zákazníka, čo je veľmi dôležité.

Po druhé, zaistili sme tri lokality pre nové projekty. Ide o miesto južne od mesta Lille, ktoré je dôležitou lokalitou v severnom Francúzsku v blízkosti letiska. Je to budova šitá na mieru s rozlohou 23 000 m2 pre zákazníkov želajúcich si objekt, ktorý bol do najmenšieho detailu navrhnutý pre ich konkrétne potreby.

Máme tiež ďalší objekt o rozlohe 30 000 m2 taktiež južne od Lille v rámci veľkého projektového priestoru a práve sme získali zákazku od Francúzskeho prístavného úradu v Rouene. Francúzsky prístavný úrad v Rouene, pod názvom Haropa, spravuje prístavy medzi Le Havre a Parížom, teda riadi rieku Seinu. Tiež sme získali projekt na rozvoj plochy 165 000 m2 logistických budov asi 80 km od Paríža, pričom tento projekt už prebieha.

Takže ako vidíte, stratégiou spoločnosti P3 vo Francúzsku je naďalej rozvíjať pozemky pre veľké logistické projekty spolu s morskými prístavmi, letiskami a inými strategickými lokalitami vzdialenými 30-40 km od veľkých klastrov a miest, je to v našej DNA. Radi by sme kúpili a rozvinuli omnoho viac projektov v blízkosti tých, ktoré sme už začali a zabezpečili synergiu infraštruktúry a umožnili našim zákazníkom, aby využili „Uberizáciu“ logistiky a blockchainov. Znamená to, že sa taktiež zameriavame na strategické pozemkové akvizície v blízkosti veľkomiest, ktoré majú potenciál k rozvoju skladov rôznych rozlôh a umožniť mestskú a „last-mile“ logistiku.

A samozrejme, zameriavame sa na náš klasický predmet činnosti, a to portfólio akvizícií. Ide o tri oblasti, v ktorých sme od môjho príchodu do Francúzska začali napredovať: stratégia zameraná na konečného užívateľa a rast v oblasti retailu/logistiky, úplná orientovanosť na zákazníka a porozumenie rýchlo sa meniacich obchodných potrieb našich zákazníkov.

V P3 je, pokiaľ ide o naše budovy, jasná DNA stavieb na mieru (Build-to-Suit DNA). Rozumieme širšiemu kontextu ako aj dôležitosti významu, ktorý majú aj tie najmenšie detaily. Svojich zákazníkov poznáme a rozumieme im.


Z pozície úspešného odborníka na nehnuteľnosti a manažéra so skúsenosťami v oblasti logistiky a retailu, budete v blízkej budúcnosti aj prednášať pre verejnosť?

Zvykol som prednášať na mnohých eventoch, napríklad od roku 2012 na veľtrhoch MAPIC, o pohyboch a trendoch/inováciách v globálnom retaili a ich dopade na nehnuteľnosti.

Dôležitou skutočnosťou je, že všetko v podstate vychádza zo zákazníckej skúsenosti, obsluhy zákazníkov a schopnosti rýchleho dodania, čím sa zvyšuje aj lojalita k značke. V P3 nezabúdame na to, kto platí nájom, P3 to má vo svojom DNA, a preto robíme projekty, ktoré spĺňajú meniace sa potreby retailu.