„Snažíme se vybrat pozemek, který je už připravený pro výstavbu. A ujišťujeme se, že naše sklady nebudou pro okolní oblasti příliš rušivé; přitom hovoříme s místními úřady, obcemi a občanskými iniciativami a spolupracujeme s nimi,“ říká Tomáš Kubín, vedoucí výstavby P3 Logistic Parks pro region střední a východní Evropy.

U P3 je jedenáctým rokem a v posledním roce a půl je vedoucím výstavby pro region střední a východní Evropy. Hovořili jsme s Tomášem o tom, co může P3 nabídnout, čím vyniká, jakou má budoucnost a proč oslovuje svět poněkud jiným způsobem než mnohé další společnosti.


Co tedy P3 vlastně dělá? Co vaši společnost odlišuje od běžných developerů?

Nestavíme administrativní budovy, nákupní centra ani obytné budovy: soustředíme se výhradně na průmyslové nemovitosti. Ty mohou mít poměrně široké využití. Konkrétně řečeno, stavíme unikátní sklady, výrobní a částečně také komerční prostory. Mohou to být – v závislosti na lokalitě – například maloobchodní sklady. Skvělým příkladem je komplex P3 Prague Horní Počernice, kde můžete najít vše – od prostor určených čistě ke skladování s plochou padesát tisíc čtverečních metrů až po malé jednotky, kde můžete nakoupit krmivo pro psa, vyzvednout pračku, nebo si dokonce koupit květiny, a to hned vedle výrobního prostoru, který, řekněme, vyrábí nejrůznější druhy plastových potrubí. Přestože je tedy naše zaměření poměrně úzké, možné využití těchto průmyslových nemovitostí je opravdu různorodé.
 


Zajímavé. Ale přiznejme si, že úzké zaměření se může rychle stát jednotvárným, zvláště v dnešním prudce se měnícím světě. Jak vidíte změny ve vašem oboru a co dělá P3 pro to, aby s nimi udržela krok?

Do průmyslových nemovitostí přicházely inovace a moderní řešení vždy o něco později. Navzdory tomu chápeme, jak je důležité zavádět nové technologie, ale pouze tehdy, mají-li ekonomický smysl a poslouží-li účinným způsobem potřebám našich klientů, a to vždy s cílem podněcovat rozvoj našich staveb. Ujišťujeme se proto, aby naše stavby byly nejen environmentálně udržitelné, ale také v souladu s požadavky rychle se měnící doby a ekonomicky využitelné. Snažíme se zlepšovat standardy v tomto oboru, i když k tomu dochází velmi pozvolna.


Můžete uvést konkrétní příklady?

Myslím, že tím nejlepším příkladem může být výměna starých žárovek nebo sodíkových výbojek za LED osvětlení, které je dnes standardním řešením. Můžeme také zasáhnout do řídicích systémů, aby byly sofistikovanější, nebo vyzkoušet všechny možné druhy diod pro interiérové a venkovní využití. Navíc je poměrně snadné spočítat a prokázat, že úspory jsou značné. Dalším příkladem jsou tepelně izolační vlastnosti budov. Jako jediní standardně používáme zvláštní typ nakládací rampy, kdy se dělená vrata vysouvají dopředu a zároveň v přímém kontaktu s vnějším krytem nebo izolovanou částí pod rampou. Taková konstrukce zabraňuje velkým tepelným ztrátám při nakládce a vykládce a vhánění studeného vzduchu dovnitř.
 


Co rozhoduje o tom, kde budete stavět?

Zastáváme poměrně konzervativní strategii. Zaměřujeme se na výbornou dostupnost lokality, ideálně v blízkosti hlavní dálniční sítě. Snažíme se co nejvíce omezit případné nepříjemnosti pro blízké obytné oblasti. Samozřejmě nasloucháme požadavkům našich klientů, kterými bývají velké logistické firmy, jež si vytvářejí svou vlastní síť pro nejlepší možnou distribuci zboží svých zákazníků.

Pokud jde o průmyslové využití, vybíráme si místa spojená s průmyslovými zónami, která mají obvykle dobré spojení jak po silnici, tak veřejnou dopravou. To je evidentní v Mladé Boleslavi, kde je spousta výrobních společností napojených na automobilku Škoda. Volba je tedy spojena s dopravní tepnou nebo průmyslovým centrem.


Zmínil jste, že nechcete působit nepříjemnosti místním obyvatelům. To se dnes často neslyší, spíš obvykle vidíme informace o rychle rostoucích nových skladech…

Ano, věnujeme tomu pozornost – nechceme stavět bezohledným způsobem. Naší filozofií je vstupovat do lokalit, kde se sama radnice rozhodla, že chce mít v určitém místě logistickou nebo průmyslovou zónu. Obce vytvářejí své vlastní územní plány a my je prostě dodržujeme. Nevnucujeme se do míst, kde nás nechtějí – naopak. A co víc, snažíme se kupovat pozemky, na které už bylo vydáno alespoň územní rozhodnutí. Snažíme se uplatnit v místech, kde jsou místní obyvatelé informovaní o zamýšlené stavební akci a jejím rozsahu. A jdeme se jich zeptat: koupili jsme tento pozemek a budeme na něm stavět – co zde můžeme zároveň udělat pro to, aby se zlepšil váš život?


Takže se nezajímáte o lokality, jako jsou brownfieldy a blackfieldy, o oživení dříve využívaných a nyní nefunkčních prostorů?

Ale ano, zajímáme, a to velmi. Například v Německu máme řadu dokončených projektů tohoto typu. Časem se tento přístup dostane do České republiky i do rozsáhlejšího regionu zemí střední a východní Evropy. Záleží na tom, jaké lokality jsou k dispozici a nakolik je příslušná společnost ochotna tolerovat odkrajování území ze zeleného pásu. Jednoho dne přijde čas, kdy bude zcela využit veškerý volný prostor a brownfieldy začnou být zajímavé. Nicméně i v České republice jsou oblasti, kde už v podstatě nehledáme nic jiného.
 


Jak stavební proces probíhá?

Rychle. (Zdvořilý, rezervovaný úsměv.) Jak jsem již řekl, vybíráme si lokality, které jsou na stavbu pokud možno co nejvíce připravené, včetně zmíněných stavebních povolení. Proto jsme schopni začít stavět velmi brzy: jakmile vyjednáme obchodní podmínky s novým klientem a podepíšeme nájemní smlouvu, můžeme začít stavět. Jiní začínají vyjednávat až v tomto okamžiku, a tak může klidně uplynout rok, než získají stavební povolení. Proto dáváme přednost lokalitám, kde už bylo vše potřebné vyřešeno.


Kdo jsou vaši zákazníci? Jak široké je jejich spektrum?

Velmi široké, téměř nekonečné. Uvedu příklad: nedávno se naším zákazníkem stala technologická společnost, která pracuje s virtuální realitou – to mě vážně nikdy nenapadlo, že bychom mohli mít v našich skladech podobnou společnost. Samozřejmě většinu našich klientů tvoří velké nadnárodní logistické společnosti následované výrobními firmami, v závislosti na lokalitě, jak jsem již uvedl.


Můžete nějaké jmenovat?

Opravdu skvělý projekt jsme připravili pro VF Corporation: na míru šitý sklad s plochou šedesát tisíc čtverečních metrů. To jméno vám možná nic neříká, ale jde o zastřešující společnost řady velmi dobře známých, populárních značek oděvního průmyslu, jako je The North Face, Timberland nebo Vans. A celých šedesát tisíc čtverečních metrů skladové plochy je určeno výhradně pro Vans. Projekt byl zajímavý, protože byl vypracován na míru podle požadavků klienta: od výšky budovy po její vnitřní vybavení, včetně posiloven a jídelen pro sedm set lidí a sofistikovaného mezaninového systému s dopravníkovými pásy, které si klient sám instaloval. Podle mého názoru je to jedna z nejmodernějších logistických budov v České republice, která také získala certifikaci BREEAM a byla oceněna známkou „velmi dobrý“.

Máme také bohaté zkušenosti s projekty pro velké logistické společnosti jako DHL nebo FM Logistic. V Polsku jsme začali budovat sklady pro Pepsi a XXXLutz. V Rumunsku máme velký centrální sklad společnosti Carrefour. A neměl bych zapomenout ani na velmi zajímavé sklady pro společnosti Lamborghini & Ducati nebo Airbus.


A co udržitelnost budov a jejich dopad na životní prostředí, až dosáhnou konce své životnosti? Věnujete ve fázi výstavby tomuto aspektu pozornost?

Rozhodně ano. Výhodou skladů je, že se dají poměrně snadno recyklovat. Je to spousta betonu, což je přírodní materiál, který lze velmi snadno zpracovat a mnoha různými způsoby znovu využít. Jsou tam také fasádní pláště z minerální vlny, jejichž recyklace rovněž neznamená velký problém. Podle mého mínění je relativně snadné sklady recyklovat, zejména ve srovnání s kancelářskými budovami nebo nákupními centry. Ve skutečnosti to už zažíváme v Německu, kde zhruba polovina projektů zahrnuje demolici starého skladu a výstavbu nového. Přitom zjišťujeme, že demolice nepředstavuje nijak zvlášť náročný proces.
 


Kam podle vašeho názoru toto odvětví směřuje? Jak bude vypadat za třicet či padesát let?

Domníváme se, že během několika příštích let dojde k nárůstu v oblasti „městské logistiky“. Velká centra se pravděpodobně vystěhují z obytných oblastí a distribuci převezmou menší logistické společnosti. Dnes jsme všichni zvyklí na to, že když něco kupujeme online, chceme, aby nám to bylo doručeno nejlépe téhož dne. Toho lze velmi těžko dosáhnout bez menších a pružnějších logistických center, začleněných přímo do infrastruktury malých i velkých měst.

To, co již vidíme ve Spojených státech a v Asii, je tendence stavět tato centra do výšky. Čím méně půdy je k dispozici a čím je cennější a dražší, tím víc podlaží budou sklady mít.

A co se týče vzdálenější budoucnosti, dokážu si představit sklady vybudované v podzemí a obsluhované páteřními ultrarychlými dopravními kanály, jako je Hyperloop.

 

Pět důvodů, proč je P3 lídrem v Evropě

Tomáš Kubín shrnuje pět největších výhod, které posunuly P3 na špičku ve svém oboru.
 

1. Silní partneři

Naše sklady vlastníme a provozujeme, takže náš postoj od samého začátku zahrnuje výhled do budoucnosti. Zajímáme se nejen o lokalitu, ale také o kvalitu stavby. Proto využíváme pouze stabilní a osvědčené generální dodavatele, o nichž víme, že tady s námi budou několik desítek let. Máme k dispozici řídicí systémy, reprezentované technickými investory a „skupinami hodnotitelů“ složenými z mezinárodních expertů, kteří zaručí, že vše bude probíhat v souladu s našimi pokyny a nejrůznějšími technickými normami, které se liší podle daného místa.


2. Hodnocení dodavatelů

Při spolupráci s generálními dodavateli také hodnotíme a schvalujeme jejich subdodavatele. Ti jsou pod neustálým dohledem, a když zjistíme, že nám z jakéhokoli důvodu nevyhovují nebo že neodvádějí dostatečně dobrou práci, využijeme své právo požadovat jejich výměnu. V takovém případě pak s nimi na žádném novém projektu již nespolupracujeme.


3. Nemovitosti vlastníme

Jsou developeři, kteří chtějí stavět a prodávat se ziskem, aniž by se následně o příslušný majetek starali. My takoví nejsme: stavíme na dlouhodobých vizích a s našimi budovami zůstáváme po celý jejich životní cyklus. Proto věnujeme takovou pozornost kvalitě již ve fázi návrhu – jsme to totiž my sami, kdo bude muset zaplatit za případné chyby a úpravy.


4. Náš vlastní tým

Předchozí odstavec souvisí s naší vlastní správou nemovitostí, kterou zajišťuje tým, jenž se stará o naše budovy. Jsou to naši lidé, takže nemusíme pro tento účel najímat externí společnosti. Díky tomu se našim skladům dostává té nejlepší možné péče. Protože my máme sklady rádi.


5. Dobré stavební parcely a rychlá výstavba

Upřednostňujeme stavební parcely, které již mají alespoň územní rozhodnutí. To nám dává určitou právní jistotu, že tam budeme moci náš projekt realizovat, a máme tak jistotu, pokud jde o načasování. Víme tedy, co můžeme klientovi nabídnout, a toho se držíme. Navíc spolupracujeme s těmi největšími a nejspolehlivějšími generálními dodavateli, kteří do každého projektu přinesou vysokou úroveň kvality a systematický přístup.